リート投資を始める前にこれは知らないといけません

リート投資を始める前に次の事柄は知っておかなくてはなりません。

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　　　ＲＥＩＴにはどんなリスクがあるのでしょうか

　　　ＲＥＩＴの魅力はどこにあるのでしょうか

　　　どのようにすれば　リートを購入できますか

　　　分配金の仕組みについて

　　　税金について

　　　Ｊ－ＲＥＩＴが投資する　建物・物件の用途について

　　　不動産投資信託　J-REIT　の魅力は？メリットは？

　　　リートを始めるのに理想的な証券会社は？

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不動産投資信託 J-REIT の魅力は？メリットは？

不動産投資信託　J-REIT　の魅力は？メリットは？

リートは投資家から集めた資金で賃貸用不動産を購入し、その家賃収入や売却益などを投資家に分配する投資信託です。

東京証券取引所に上場されており、市場で証券会社を通しての売買が可能です。

また、株式と同様に価格の変動がありますので、購入して値上がり益の確保も期待します。

【ＲＥＩＴ　投資の魅力・メリット 】

1. 比較的安定した配当が期待できます。
2. 少額の資金で不動産投資を始める事ができます。不動産価格が値上がりしているときに小額で不動産投資が出来ます。
3. リートの値上がりで売却益も手に出来ます。
4. 市場に上場されているため、迅速に換金できます。
5. 法律が整備されているため、安心して取引ができます。

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Ｊ－ＲＥＩＴが投資する 建物・物件の用途について ＲＥＩＴ投資の始め方

Ｊ－ＲＥＩＴが投資する　建物・物件の用途について
　　　　　　　　　　　　　ＲＥＩＴ投資の始め方

ＲＥＩＴはが投資する物件は、オフィスや商業施設、ホテル、住居など、その用途は多岐にわたります。

それそれどのような特徴や魅力があるのでしょうか。この機会に調べてみましょう。

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• オフィス

現在、大型ビルの不足感が首都圏を中心に強まってきています。 一時は、首都圏でもオフィスビルの空室が目立ちましたが、現在では需給がひっ迫しています。

このような背景から、首都圏のオフィスビルに特化したファンドの人気が高まっています。

特に、都心の一等地に優良な物件を持つリートは、地価上昇の流れを受けて、さらに人気が高まっています。

そのため、利回りだけを比較すると、他の用途に投資するリートに比べ低くなっていますが、これは仕方がないことかもしれません。

地価上昇時にキャピタルゲイン（値上がり益）を狙おうとお考えの方には、おすすめかもしれません。

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• 住居（レジデンス）

景気変動の影響を受けやすい商業施設などに比べ、賃貸住宅は景気後退局面においても需要があります。

さらに、家賃の賃料も安定していますので安定的に利回りを狙うという方にはおすすめかもしれません。

ただし、日本の総人口は減少基調にありますので、ＲＥＩＴの多くが付加価値や独自性のある賃貸物件を提供することによって収益の確保を狙っています。

住居は、物件のタイプによりいくつかに分類されます。

• 賃貸住宅
  賃貸用のマンションがこれに該当します
• マンスリーマンション
  家具付きで月単位等の短期契約が可能な賃貸住宅です
• サービスアパートメント
  家具付きで寝具交換や、フロントサービス、室内のクリーニングサービスなどの提供がある賃貸住宅です
• 高齢者向け施設
  有料老人ホームなどがこれに該当します

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• 商業施設

商業施設には、大型ショッピングセンターなども含まれます。

商業施設に投資するリートの最大の魅力は、契約期間が長期にわたっているため空室リスクは低くなります。しかし、テナントが退去してしまうと、次のテナントを探すのに時間がかかってしまうという問題もあります。

そのため、商業施設に投資するリートを選ぶ場合には、立地だけでなく、「魅力的なテナントが入居しているのか」「その商業施設が繁盛しているのか」ということもたいへん重要な要素になります。

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• ホテル

ホテルは大きく分けると「シティホテル」、「ビジネスホテル」及び「リゾートホテル」に分類されます。

ホテルの収益は経済環境によって大きく変化します。

そのため、景気動向とホテルに投資するリートの価格は比較的似た動きをするといわれています。

ホテルの運営方法

ホテル運営は、人件費などといった固定費負担が生じます。

そのため、損益分岐点は高くなりますが、売上げが損益分岐点を超えた場合には、大きな収益向上が図れます。しかし、損益分岐点を上回らない限り、収益は発生しません。

このため次のような運営方法を導入することで収益の安定を図っています。

●リース方式
ホテル運営会社（オペレーター）と賃貸借契約を結ぶことで、ホテルの収益に関係なく、毎月一定額の賃料を受け取ります。ホテルの営業状況に関係なく一定の収益を手に入れます。

●運営委託方式
ホテルの好業績が予測される場合には、ホテル運営会社との間で委託契約を結ぶ場合もあります。契約内容は、ケースに応じて違いますが、一定以上の収益が生じた場合、その収益の一部もしくは全部をファンド側が受け取ることも可能です。

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• 物流施設

物流会社をテナントにした、物流センターがこれにあたります。

物流施設は市街地から離れたところにありますので、地価上昇を期待するよりも、安定した利回りを期待して選ぶことをおすすめします。

ただし、物流施設をポートフォリオに組み入れているリートはあまり多くありません。

税金について ＲＥＩＴ投資の始め方

税金について　　　　　ＲＥＩＴ投資の始め方

• 分配金に対する課税

分配金の基本税率は２０％ですが、現在は優遇措置がとられているため、１０％となっています。

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• 譲渡益に対する課税

ＲＥＩＴの場合も、株式投資同様に譲渡益には課税されます。

譲渡益の基本税率は２０％ですが、現在は優遇措置がとられているため、株式同様に１０％に軽減されています。

また、譲渡益・譲渡損失ともに株式等の売買損益と通算する事が可能です。

また、株式同様に特定口座を利用する事もできます。

さらに、譲渡損失は申告をすることで、翌年以降３年間にわたって繰り越す事ができます。ただし、譲渡損失がなくなるまでは、その後も連続して確定申告をしなくてはなりませんので注意しましょう。

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分配金の仕組みについて リート投資の始め方

分配金の仕組みについて
　　    リート投資の始め方

ＲＥＩＴは投資家から集めた資金を元に、不動産を購入し運用します。

個人や企業が不動産投資を行う場合、経費を差し引いた後の利益には様々な税金が課税されますが、ＲＥＩＴの場合には、利益の90%以上を配当として分配すれば税金は課税されないと、法人税法で決められています。

このため、他の投資対象に比べて、高い分配金利回りが実現します。

ちなみに、分配金の原資となる最終利益の計算方法は、次のようになります。

（家賃収入＋売却損益）－運用経費－金利－減価償却費＝最終利益

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分配金の受け取り方

株式と同様に、決算日に投資主名簿に名前が記載されている必要があります。

これにより分配金を受け取る権利を確保できます。.

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どのようにすれば リートを購入できますか ＲＥＩＴ投資の始め方

どのようにすれば　リートを購入できますか
                          ＲＥＩＴ投資の始め方

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• ＲＥＩＴはどこで購入できるのですか

ＲＥＩＴは、証券市場に上場されていますので、株式と同様に証券会社の窓口やインターネットのオンライン口座で購入できます。

証券会社に口座をお持ちでない方は、まず口座を開設しましょう。

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• 購入するのにいくら必要ですか

ＲＥＩＴの価格は、新聞の株価が載っているページの終わりにある「上場投信など」の欄に掲載されています。

価格は、銘柄によってまちまちですが高いものですと100万円を軽く超えます。

価格が安い銘柄もありますが、それらは投資効率が低かったり、過去に行政処分を受けていたり、物件の所在地が地方に集中していたりとそれなりの理由があります。

ちなみに、株式と同様に信用取引でも購入する事ができますので、ベテラン投資家の方は信用取引を利用するのもいいかもしれません。

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• 上手な買い方、売り方は

ＲＥＩＴも株と同様に、希望価格を指定して注文を出すことが出来ます。（このことを「指し値」といいます）

じっくり時間をかけてでも、希望価格で取引を成立させたい時には「指し値」で注文を出すといいでしょう。

すぐに取引を成立させたいときには、「成り行き」で注文を出します。

成り行き注文ですと、取引相手がいる限りすぐに取引は成立しますが、値段を決めずに注文を出すことになるため、希望していた価格とかけ離れた値段がついてしまう事があります。

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• 注文を出すときのコツは

毎日の出来高はたいへん重要です。

人気が出てくると出来高が増えてきますので、必然的に価格が上昇していきます。

しかし、時として出来高が急増したときこそ売り時でもありますので、日々の動きには注意が必要です。

また、出来高が極端に少ない銘柄の場合、希望する価格で取引を成立させる事が困難です。

このような状況でで成り行き注文をすると、取引価格と大きくかけ離れた値段で成立してしまいますので注意しましょう。

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ＲＥＩＴの魅力はどこにあるのでしょうか ／ ＲＥＩＴ投資の始め方

ＲＥＩＴの魅力はどこにあるのでしょうか
　　　　　　　　　　ＲＥＩＴ投資の始め方

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• 配当が魅力的です

リートの価格が上昇してきたとはいっても、株式の配当率に比べるとたいへん魅力があります。

ＲＥＩＴの場合には、必要な経費をのぞいたほとんどが、分配金として投資家に還元されているため、高配当が現実のものになるのです。

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• 安定した値動きが魅力です

ＲＥＩＴは収入のほとんどが賃料収入のため、大きく上昇するということもありませんが、大きく下落するということもありません。

最近では、地価上昇や保有物件の売却により価格が大きく上昇する銘柄もありますが、本来は安定した値動きを示します。

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• インフレに強い商品です

ＲＥＩＴは、不動産価格だけでなく、賃貸料も物価にスライドする傾向がありますので、インフレに備える金融商品として注目されています。

また、インフレになると価値が下がる「債券」に投資をする機関投資家からの「リスク回避のための買い」も期待できますので、更なる上昇につながる事が期待されます。

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ＲＥＩＴにはどんなリスクがあるのでしょうか ／ リート投資の始め方

ＲＥＩＴにはどんなリスクがあるのでしょうか
　　    　　　　　　　　リート投資の始め方

ＲＥＩＴはたいへん魅力的な投資先ですが、値下がりや元本われといった様々なリスクがあります。

ＲＥＩＴ購入前にどんなリスクがあるのか把握しておきましょう。

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• 地震･災害リスク

地震などの災害はＲＥＩＴ投資をするうえで最大のリスクかもしれません。

そのため、各ファンドは地震や災害に対して、保険に加入したり、投資地域を分散させることによりリスク軽減を図っています。

しかし、ある地域の経済が活性化していたり、地価上昇が見込まれていたりする場合には、その地域に特化して投資をするほうが大きな収益を得る事ができますので、必ずしも地域分散が有利になるとまでは断言できません。

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• 空室リスク

ＲＥＩＴは、保有する不動産から賃料収入を得ることを主な目的としているため、空室が発生してしまうと収益が減少します。

そのため、空室リスクを軽減させる目的でサブリース契約（家賃保証）を利用するなどしています。

サブリース契約とは
業者がオーナーから賃貸物件を一括して借り上げ、それを各テナント（入居者）に転貸する賃貸借のひとつです。空室の有無にかかわらず、あらかじめ決められた賃料が補償されます。

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• 不動産価格の下落リスク

最近のＲＥＩＴ人気の影には地価上昇が挙げられています。

しかし、いったん不動産価格が下落に転じてしまうと、ＲＥＩＴの価格も値下がりせざるを得ません。不動産価格の値動きに注意を払って、場合によっては売却という選択肢が必要になります。

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• 金利上昇リスク

無借金経営をしているファンドもありますが、ほとんどのファンドが金融機関などから借り入れをしています。

そのため金利が上昇することで収益が縮小しますので、ＲＥＩＴの価格も下落してしまいます。

そのため、固定金利と変動金利を組み合わせるなどして金利上昇に対するリスク軽減を図っています。

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• 建物の老朽化リスク

建物の老朽化は多額の修繕費が必要になったり、賃料の低下や空室の増加といったリスクが生じます。

特に、大型の商業施設などは、老朽化が進むとテナントの誘致が難しくなりますので、この点には注意が必要です。

そのため運用会社には、「テナントを誘致する力」と「古い物件を売却し、新たな物件を入手する力」が必要になります。

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• 法令･税制の変更リスク

新たに規制が強化されるような場合には、保有している不動産の価格が低下することも考えられます。

また、税制面に関する法律の変更で税負担が増すようですと価格の下落というリスクが生じます。

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• 破綻リスク

投資法人の破綻はないとはいえません。しかし、株式投資に比るとこのリスクはさほど大きくありません。

むしろ気をつけなくてはならないのが、情報開示に対する姿勢と、法律を守るという姿勢です。

虚偽の情報開示がまかり通っていたり、法律上不適格な建物を所有していたり、価値のない物件を不当に高額で取得していたりといった事が発覚すると、その銘柄だけでなくＲＥＩＴ市場全体にも波及します。

これらのニュースには敏感に反応しますので、過去の行政処分に関する情報は重要になります。

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そのほかのＱ＆Ａ

どのようにすれば　リートを購入できますか　　　　　

ＲＥＩＴの魅力はどこにあるのでしょうか

ＲＥＩＴにはどんなリスクがあるのでしょうか

ＲＥＩＴ購入も不動産投資なのでしょうか？

リートと私募ファンドは違うのですか？ 

リートは、インフレに強いのですか？ 

リートは、金利上昇に弱いのですか？ 

リートは借金が多いので不安です

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